Opdracht
De initiatiefnemer van dit project kwam bij ons voor een project in Leiden. Dit bestond uit vier adressen. In de bestaande situatie bestond het eerste adres uit een woning met en begane grond die gebruikt werd als garage. Op de eerste en tweede verdieping van dit adres zat een bovenwoning. Op twee adressen zat een aardappelpakhuis. Op het laatste adres zat één appartement. Al deze adressen zouden geheel getransformeerd moeten worden naar woonbestemmingen — met zoveel mogelijk appartementen.
Stap 1: Massastudie's maken
Als eerste hebben wij meerdere massastudie’s gemaakt om zodoende vierkante meters te kunnen toevoegen door uit te breiden naar boven (bijvoorbeeld door middel van een dakopbouw). Het aardappelpakhuis zou komen te vervallen, waarna deze getransformeerd kon worden naar appartementen.
Stap 2: Indienen principeverzoek
Met de massastudie’s als basis hebben wij een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Hier kwam uit dat de aanpassingen aan de bestaande situatie te fors waren. Een gedeelte van het plan betrof namelijk een monumentaal gedeelte; hier mochten wij dus niets aan wijzigen. Daarnaast betrof een ander gedeelte van het project een beschermd stadsgezicht. Alle toegevoegde massa’s zouden daarom teveel afbreuk doen aan de karakteristieken van het pand. Als het object namelijk te veel in bouwvolume zou toenemen, dan werd het te intensief.
Stap 3: Vergunningen indienen voor transformaties binnen het bestemmingsplan
Normaliter zouden wij een nieuwe ontwerp maken voor het gehele plan, maar de belegger wilde het plan liever opknippen. Wij gingen daarom aan de slag met het eerste deel van het plan: alle transformaties die binnen het bestemmingsplan vielen moesten vergund worden. We focusten ons op twee van de vier adressen die binnen het bestemmingsplan getransformeerd konden worden. Op het eerste adres — die de bovenwoning en garage betrof — begonnen wij aan een splitsing. De begane grond met garage werd gesplitst naar twee studio’s en de bovenwoning bleef intact. Omdat we van tevoren hadden gekeken naar de meest ideale situatie, hadden we tevens opgemerkt dat er in de Huisvestingsverordening van Gemeente Leiden stond dat er aanvullende eisen zijn voor het verkrijgen van een woningvormingsvergunning. De studio’s moesten daarom minstens uit 40 m2 moeten bestaan. Er lag namelijk een voorbereidingsbesluit op woningen die kleiner waren dan 40 vierkante meters waardoor er geen vergunning zou worden afgegeven. Zo zijn we gekomen op twee studio’s op de begane grond: eentje van 40 m2 en eentje van 43 m2. De bovenwoning was al groot genoeg waardoor we een vrijstelling voor een aanvullende woningvormingsvergunning kregen. Voor het bovenstaande plan hebben wij tekeningen gemaakt en een vergunning aangevraagd bij de gemeente.
Stap 4: Vergunningsaanvraag onderbouwen bij de gemeente
Na deze vergunningsaanvraag kwamen er enkele opmerkingen vanuit de gemeente. Zo had een gedeelte van het pand een monumentale status en moest de vergunningsaanvraag eerste langs de monumentencomissie. Zij gaven aan dat we zorgvuldiger moesten omgaan met alle bouwkundige delen en dat wij moesten uitleggen waarom de tekeningen op een bepaalde manier in elkaar zaten. Kort gezegd: we moesten kunnen onderbouwen hoe de monumentale waarde van het pand intact zou blijven na de splitsing. Nadat we aan de opmerkingen van de gemeente hadden voldaan, werd de vergunning verleend.
Stap 5: Kadastrale splitsing
Om onze plannen te mogen uitvoeren moest er vervolgens ook een kadastrale splitsingen worden gedaan. Hiervoor leverden wij splitsingstekeningen die later onderdeel werden van de splitsingsakte. Met deze stap was het eerste deel van het plan voldaan.
Stap 6: Tweede deel van het plan
Wij gingen vervolgens verder met het tweede deel van het plan, namelijk: het aardappelpakhuis met het bovenappartement wat daar nog inzat. Dit traject loopt momenteel nog en daarvoor is ook een nieuw ontwerp gemaakt. Dit ontwerp is al aangevraagd bij de gemeente als nieuw principeverzoek.
Uitkomst
De initiatiefnemer was erg tevreden met de geleverde diensten van onze collega's. Hij woont zelf in het buitenland, waardoor het soms lastig is om zicht te houden op de gang van zaken. Onze collega's ontzorgden hem op het vlak van advies en procedures, waardoor we veel waarde hebben kunnen leveren met onze kennis. De opdrachtgever liet de volgende mooie woorden na:
"Zeer prettig samen gewerkt met Rick en Peter. Ze hebben ons naar grote tevredenheid geholpen met een vergunning". - ☆☆☆☆☆
Dit bericht wordt nog aangevuld met een transformatie van het aardappelpakhuis naar wonen.
Meer weten hierover?
Misschien vind je dit ook interessant:
Een afspraak maken met Visional? Neem nu contact op
Wil je een afspraak maken met Visional, omdat je met een vraagstuk zit betreffende jouw vastgoedproject? Neem dan vandaag nog contact met ons op.
Direct contact
.png)
