Splitsen woning te Arnhem naar appartementen
Opdracht
De initiatiefnemer van het project kwam bij ons voordat hij een object in Arnhem had aangekocht. Hij wilde deze woning aankopen, omdat hij deze wilde splitsen naar zes appartementen. De opdrachtgever wilde weten of deze splitsing kon plaatsvinden binnen het bestemmingsplan; hij kwam bij ons om deze aspecten te overleggen. Vooraf hebben we de haalbaarheid van de woning splitsing besproken — er leken geen belemmeringen te zijn.
Het toenmalige bestemmingsplan en facetplan voor woningsplitsing en verkamering was hierbij al beschikbaar, waarin bepaalde voorwaarden werden gesteld om een splitsing op deze locatie mogelijk te maken. Zo stond er bijvoorbeeld in dat de gebruiksoppervlakte van het object groter moest zijn dan 110 m2 en een zelfstandige woning na splitsing niet kleiner mocht zijn dan 50m2. Daarnaast moeten de gesplitste woningen over een berging van 5 m2 beschikken en moeten de woningen een buitenruimte hebben. Het object voldeed aan deze eisen.
Daarnaast bestond het facetplan parkeren — een (uitbreiding)plan op het vigerende bestemmingsplan wat is ingericht op parkeren. Wanneer je een woning splitst naar zes appartementen, verhoogd dit de parkeerdruk in de buurt. Er wordt daarom altijd eerst gekeken of de toename van de parkeerbehoefte binnen hetzelfde plangebied kan worden opgelost. In dit geval was dit echter niet mogelijk, omdat het pand grenst aan een smalle weg en het perceel volledig bebouwd is. Hierdoor kon er beroep gedaan worden op een alternatief; deze was opgenomen in het facetplan. Het alternatief betrof het afsluiten van een parkeerabonnement van tien jaar bij een parkeergarage in de nabije omgeving. Op deze manier zijn de nieuwe bewoners alsnog voorzien van genoeg parkeergelegenheid — en kan er aan de gestelde eisen worden voldaan.
Het voornaamste uitgangspunt van de totale transformatie was om de bestaande constructie zo intact mogelijk te houden. De transformatie zou dan worden gezien als verbouwing, waardoor er niet aan nieuwbouw-eisen moest worden voldaan. De eisen die zijn gehanteerd voor deze transformatie is verbouw dat vaak verwijst naar het rechtens verkregen niveau.
Stap 1: Voldoen aan gestelde eisen
Onze collega’s moesten een zo goed mogelijke indeling maken van de appartementen. Als eerste keken zij naar de voorwaarden die in het bestemmingsplan stonden. Zo moesten er buitenruimte worden gerealiseerd per appartement of een gelijkwaardige oplossing, zoals een frans balkon. Dit is direct in het tekenwerk meegenomen door een deel van de achterkant van de woning te slopen — zo ontstonden er twee patio’s welke als buitenruimte zouden dienen voor de woningen op de begane grond. Daarnaast werden er Franse balkons ingetekend, welke bestaan uit een naar-binnen-openslaande deur met een balustrade aan de buitenzijde. Op deze manier kon op een eenvoudige wijze worden voldaan aan de eis omtrent de buitenruimte voor zowel de begane grond woningen als de verdiepingen.
Stap 2: Voldoen aan minimale vierkante meters
Elk appartement moet een eigen berging krijgen van minimaal 5 m2. Deze werden in de kelder gerealiseerd welke tevens al in de bestaande situatie aanwezig was. Middels een nieuwe, minder stijle, trap kunnen de bewoners naar beneden met hun fiets naar de berging. Mede hierdoor konden de appartementen allen een grootte kregen van 60m2 tot 65 m2. Omdat de minimale eis 50 m2 was, werd ook aan deze eis voor woningsplitsing in Arnhem voldaan. In totaal zijn er 6 appartementen van tussen de 60m2 en 65m2 uitgewerkt.
Stap 3: Hoogte van het pand
In eerste instantie was het idee om het pand hoger te maken, om zo hogere verdiepingen te kunnen creëren. Hierbij was het uitgangspunt dat het nieuwe ontwerp gebaseerd was op het intact houden van de bestaande constructie.
Stap 4: Vergunning ingediend
Na het afronden van het bouwkundig tekenwerk, kon de aanvraag worden ingediend. Dit was een reguliere procedure omdat de tekeningen in lijn waren met het bestemmingsplan. Deze procedure duurde 8 weken, waarna een periode van 6 weken voor bezwaar inging. Tijdens dit proces is er uitvoerig overleg geweest over met name het uiterlijk van de voorgevel van het object.
Stap 5: Extra aspecten aanleveren
Uiteindelijk werden er voor de aanmerkingen van de welstandscommissie extra aspecten aangeleverd door ons team. Zo hebben onze collega’s een zonnenstudie aangeleverd omdat het pand verhoogd zou worden. Hierbij wordt het schaduwverloop t.o.v. de omgeving inzichtelijk gemaakt. Daarnaast werd er ook in beeld gebracht hoe de achterzijde van het pand zou worden veranderd, waarna er in beeld werd gebracht hoe de privacy van aangrenzende panden als nog kon worden gewaarborgd. De aangepaste hoogte van het pand werd daarnaast ook aangepast — de eerste en tweede verdieping werden verlaagd, waardoor we binnen het bestemmingsplan konden blijven. We hebben hierbij ook een externe architect ingeschakeld, die vakkundig tijdens het welstandsoverleg zijn ontwerpen heeft onderbouwd; hij bekeek waar de situatie naar vroeg en leverde daarnaast ondersteunende 3D-impressies vanuit het straatbeeld aan.
Stap 6: Vergunning onder voorwaarde verleend
Na het welstandsoverleg werd de vergunning verleend en kon de opdrachtgever gaan bouwen.
Resultaat
De opdrachtgever heeft middels onze hulp goedkeuring gekregen om het bestaande woonhuis te splitsen en uit te breiden naar 6 appartementen in Arnhem. Zes nieuwe woningen die aan de woningmarkt van Arnhem worden toegevoegd en een goede belegging voor de lange termijn.
Update uitvoering (Week 12)
Op dit moment is het project in volle gang! Op de bouwplaats zijn ze bezig met het plaatsen van verschillende staalconstructies en houten draagbalken. Er zijn in totaal 25 afvalcontainers weggebracht. De tweede verdieping is inmiddels geplaatst en zichtbaar, terwijl ze ook langzaam bezig zijn met het plaatsen van de derde verdieping.
Ook je woning splitsen?
Misschien vind je dit ook interessant:
Een afspraak maken met Visional? Neem nu contact op
Wil je een afspraak maken met Visional, omdat je met een vraagstuk zit betreffende jouw vastgoedproject? Neem dan vandaag nog contact met ons op.
Direct contact
.png)
